京汉股份获20亿资金纾困，地产大佬交接后奥园谋新局？

作者 | 武占国

来源 | 野马财经

两个月前，京汉股份完成股份转让，从此开启了一系列权力交接。

近日，由奥园主导，京汉股份拟与另外三方签订近20亿资金纾困协议。自从身价170亿的地产大佬郭梓文入主京汉股份后，公司动作不断。

而从雄安走出的地产大佬田汉，却也因为资金困局从京汉撤退。

奥园入局，疏解资金困境

8月12日晚间，京汉股份（000615.SZ）发布公告称，公司与奥园集团、信达资产、奥园科星，拟签署资金纾困协议。协议内容显示，信达资产以不高于19.79万元分批收购京汉股份11份相关债权人的债权。

相关债权完成收购后，京汉股份及子公司前述债务的债权人将变更为信达资产。这也是奥园集团入主京汉股份后，再一次展开整合工作。

京汉股份相关负责人告诉野马财经，奥园联合信达对京汉股份进行纾困，能帮助公司减轻债务压力，优化融资结构，降低债务成本。同时表示，股东方看好公司未来发展，后续还将依据收购协议约定提供约5亿元流动性支持，解决公司流动性问题。

此前，6月30日，京汉股份公告称，京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，完成过户。郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。

与此同时，京汉股份完成股份转让，也展开了权力交接。京汉股份提前进行董事会换届选举，现奥园集团任职的四人拟成为公司董事会成员，任职非独立董事。同时，京汉股份与奥园科星签订《借款协议》，总额不超过5亿元，期限不超过一年，年利率为8%。

事实上，奥园能够入主京汉股份，也得益于其近几年不断地扩张以及不错的业绩。从2015年房地产去库存开始，我国开启新一轮房价大涨，与此同时中国奥园的业绩开始水涨船高。

从2016年至2019年，中国奥园的总营业额分别为118.27亿元、191.15亿元、310.06亿元、505.31亿元，增速高达60%以上；与此同时，公司净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，年均增长率同样高达60%以上。

中国奥园业绩的高速增长，一扫此前发展遇阻的阴霾。对比，中国奥园近几年的快速发展，田汉控股的京汉股份却是因为遇到资金困局而被迫转让股份。

转让前，遇到资金困局

2020年伊始，一场瘟疫席卷而来，人流冻结、众多企业陷入困局，近一年来密集抛售项目资产回笼资金的京汉股份（000615.SZ）终于易主。

从公司财务的角度看，野马财经发现，田汉也算是被迫离场。

京汉股份公布的2019年年报显示，公司实现归母净利润1209万元，看似公司仍然在盈利，但实际上公司盈利能力却是大幅下降，公司的扣非净利润为亏损1.21亿元。

利润表显示，销售费用和财务费用出现异于其他指标的反常增长，进入2019年公司房子更不好卖了、融资成本也增加了。而这也是房地产市场整体表现的一个缩影，地产行业也不再有2016年后的荣光。

现金流量表也显示，同比上年10.92亿元的净流入，下降幅度达30%，只有7亿元。不过，京汉股份显然仍处于扩张期，近几年的投资活动现金流净额一直在增加，从2017年6.8亿元，到2018年的8.5亿元，再到2019年的14.3亿元。

来源：京汉股份2019年年报

从拿地上的投入看，公司新增土地储备的只有一块，相对2018年5宗新增土地储备，大幅下降。

事实上，京汉的筹资却跟不上，只有2017年公司的筹资活动产生的现金流净额是20亿，此后两年都是净流出状态，分别流出1.58亿元和4.44亿元，融资难度加大，融资成本上升也是众多房企的写照。

所以，至少从公司财务情况看，田汉的离场，显得有些无奈。

地产大佬完成交接，中国奥园谋新局？

中国奥园是一家成立于1996年的公司，早期以装修装饰起家，创始人为郭梓文。

如果说田汉是小地产商，那么比他更小的地产商还有着千千万万，不过至少在中国奥园的郭梓文面前，田汉算是小地产商。田汉的身家是20亿，郭梓文是170亿。

郭梓文成名较早，于2001便被媒体评为中国房地产十大风云人物之一，2002年，郭梓文荣登《福布斯中国100富人榜》第98名，但是风光过后却是“上当受骗”陷入沉寂，沉浮几年后郭梓文才风光再起。

田汉原本是雄踞一方的地产富豪，在全国并不知名。2017年，雄安新区规划出台后，他开始名声大振。

早年间，郭梓文从湖南出版集团手中买下诚成文化（现名百川能源，600681.SH）11.3%的股权，准备借壳上市。谁料想郭梓文刚买下不久，诚成文化“暴雷”，背着数亿元的担保贷款，郭梓文的上市路一夜梦碎。而奥园总部还被爆出裁员，质疑声不断。

2008年，金融危机爆发，重新站起来的郭梓文，开始向北京进发。次年，奥园斥资3.7亿元获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权。郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心：未来三年内赚回130亿。

现实再一次给了郭梓文一次沉痛的打击，该项目入市两年只卖了13亿，第三年项目转卖，130亿的美梦破灭。

2015年，中国奥园再次开启大幅扩张，负债和土地储备开始大幅增长，贷款和拿地能力是考验一个房企能力的重要指标，奥园这两项能力都很厉害。如上文所述，这次奥园开启扩展，业绩也大幅增长。

经历重重考验的郭梓文，这次从田汉手里拿下了京汉股份的控股权。

截至2019年末，中国奥园土地储备规划总建筑面积1425万平方米，项目达280个，覆盖超过30个城市，其中大部分在粤港澳大湾区。

至于京汉股份未来，上述知情人士告诉野马财经，目前公司主要聚焦资产整理和盘活流动性，对于未来的规划，会待下一步系统性筹划。

京汉股份实控人变更后，虽然公司股价波动幅度加大，成交量也有所放大，但是股价也无更大的突破，截至8月13日，公司当天涨幅为2.54%，收盘价格为4.44元/股。

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