这一年,新城的经营导向发生了根本改变

2020-08-24 03:00:11

作者:尼莫

策划:老胡

从王晓松掌舵新城控股董事会算起,至今已一年多,这家公司经历了从危局到重归的历程。几天前,新城控股披露了2020年半年报,我们可以一窥其是如何完成一场自我营救。

首先,收入与利润都不错:上半年取得营业收入377.36亿元,同比大幅增长121.15%,归属于上市公司股东的净利润32.04亿元,同比增长23.59%;扣非归母净利润27.47亿元,同比增长33.91%。

其次,补现金、降杠杆取得了明显效果:在手现金余额649.95亿元,现金短债比超过1.73倍,净负债率同比下降41.56个百分点。

即便不看营收与利润这样的可调节数据,只看杠杆率、现金流和偿债能力,新城控股也证明了在商业层面上的取舍与决断。

一年多前,新城控股面临股债双杀,而如今股价回到了历史高点附近,债券早已不复恐慌时的砸盘价。

财务、二级市场都是业务的结果和预期,那么,这一年多他们做了什么?

资本上,解除控股股东的大比例股权质押,缓解爆仓风险,券商后来也放开了股票质押的融资限制;

管理上,及时作出股权激励,稳定军心;

现金流上,处置和变卖项目,加速去化,仅仅是2019年Q3,新城累计卖出21个项目,交易金额约100亿,回笼了宝贵现金;

业务上,以住宅+商业的双轮经营策略,起到了关键作用;押注深耕长三角的区域布局、聚焦核心业务的核心业态。

投资者应该注意到,新城控股的经营导向在此期间发生了一次根本的改变:由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。

注意,是资本回报率。

在房地产行业上半年整体面临“低潮期”的境况来看,所有房企都需要在困难中前进。

好在,随着2020年下半年推货量的逐步增加以及销售情况的恢复,尤其是Q4历来为房企供货和销售的高峰期,新城控股实现年度2500亿元的销售目标仍是在卖方的预期之内。

截止6月30日,新城在手的合同负债,也就是预收账款达到了2287亿元,如果Q3Q4加快回笼资金的速度,年度甚至以超过2500亿元收官也并非难事。

对于新城而言,最艰难的时刻已经过去。

去年彼时,金融机构暂缓新增贷款,2019年的Q3仅仅只获得了25亿元的借款,但偿还了超过130亿元的借款,而往前的2018年同期拿到了127亿的借款。

从下图更能直观地看出,新城在筹资活动上的现金流变化。

这一年,新城的经营导向发生了根本改变

那是最艰难的时刻,对于极度依赖融资的类金融行业而言,融资出现缺口就意味着离破产不远。

从这份半年报中可以看到,通过业务上与现金流上的努力,新城让金融机构恢复了信心。直观的体现是2020年Q1的筹资现金流净额扭转为正,并且Q2实现了环比的大幅增长。

上半年,新城在交易所市场共募集资金35亿元,银行间募集了30亿元的超短融,境外美元债募集了3.5亿美元。

可以说,融资渠道逐步恢复了正常,金融机构的借款意愿也变得积极。

这次的半年报还提到,公司整体平均融资成本为6.85%,在民营房企中处于较低水平。

这半年,新城在负债端的降杠杆努力仍未停止。

仅仅是1年内到期的非流动负债来说,截止2020年6月30日,有286亿元,而2019年期末达到了237亿元,非流负债仅仅有小幅增长。

这一年,新城的经营导向发生了根本改变

一年内到期的有息负债为375亿元,相比2019年期末也算控制得当,如果考虑649亿元的现金储备,现金短债比超过1.73倍,债务规模处在一个合理的安全边际内。

这一年,新城的经营导向发生了根本改变

而且,2020年上半年,新城的期末现金及等价物创造了历史最高。带来的结果是新城的净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点,至35.06%。

规模与排名一直是房企的面子,里子是什么?

王晓松之前对于新城的战略提过一次:

公司将“增量”转向“提质”,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。

这是新城控股这一年多来最大的改变,但也是外界很难注意到的。

新城的里子可以说就是ROIC(资本回报率)。资本回报率,这是衡量地产公司经营质量的关键指标,反映的是经营逻辑,而ROE,则强调股东回报。

ROIC即投入资本回报率,是指总投入1块钱,1年内所赚取的收益。

ROIC更多强调业务本身的经营质量,由于反映的是全部投入资本所取得的效益,并非仅仅是股东出资,其管理逻辑更为下沉。

依靠大规模融资和高杠杆经营,能大幅提高ROE的表现,因此高周转的房企尤其青睐ROE指标。

因此,如果将关注点放在负债规模、重视负债风险的话,ROIC更能反应业务层面的经营能力。

看过去5年新城的ROIC,年末指标都能稳定在10%以上,保利地产最高也不过到13%。

这一年,新城的经营导向发生了根本改变

2019年末,新城控股ROIC同比有所下降,但还能维持在10%以上;因为地产的结算周期原因,年末指标都要高过年中,2020年上半年末,ROIC也达到了3.06%,同比有所上升。

为什么新城控股要将战略指标放在ROIC上?

因为它的核心战略不再仅仅聚焦于住宅业务上,而是住宅加上商业地产,减少对于融资规模的依赖。

相比而言,商业地产对于资金成本、政策调控的敏感性更低。也因为,商业地产的生命周期更为长久,能够对抗不同的行业与金融周期。

一直以来,“住宅+商业”双轮驱动是新城的核心战略。

疫情影响之下,新城控股商业板块的表现确实超出了市场预期。

截至半年报,新城已在全国布局139座吾悦广场,累计开业63座;已开业面积共586.6万平方米,同比增长42.72%。上半年吾悦广场实现租金收入21.32亿元,同比上涨22.46%。

这一年,新城的经营导向发生了根本改变

还有个关键数据:出租率。

吾悦广场的平均出租率达96.08%。

Q3以后,吾悦广场将进入密集开业期,全年计划新开业吾悦广场30座。到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。

这也将是卖方对于新城股价的最大预期差来源。